MODIFICACIONES AL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL, REFERIDO A LAS LOCACIONES (por Miguel A. Carlino)

1. PLAZOS: Los contratos no pueden ser menores a tres (3) años, cualquiera sea su destino.

2. EN LOCACIONES DESTINADAS A VIVIENDA: el locatario tiene derecho a proponer, al menos, dos de las siguientes opciones como garantía:

• Título de propiedad inmueble.
• Aval bancario
• Seguro de Caución
• Garantía de fianza o Fiador solidario
• Garantía personal del locatario, presentando recibos de sueldos, certificado de ingresos o cualquier otro documento fehaciente que demuestre ingresos.

3. En provincia de Buenos Aires, la Ley 10.973, modificada por Ley 14.085, en su artículo 54, dice que ambas partes (locador y locatario) deben pagar los honorarios del profesional interviniente (1% a 2%), sobre el importe del plazo de contrato, pudiendo asumir una de las partes, la totalidad del pago de los honorarios.

4. El propietario tiene obligación de pagar las expensas extraordinarias y todo otro impuesto que grabe a la propiedad. El locatario debe pagar las expensas comunes. Con referencia a la Tasa Municipal por Alumbrado, Barrido, Limpieza y Alumbrado de la Vía Pública -ABL-, en provincia de Buenos Aires, son por cuenta del locatario, puesto que se trata de una tasa retributiva de un servicio (Alumbrado Público, Barrido de calles y Recolección de Residuos).

5. No puede pedirse al locatario:

• El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes.
• Depósitos de garantía o exigencias asimilables, superiores al primer mes de alquiler.
• El depósito de garantía será devuelto al valor equivalente del precio del último mes de alquiler.
• El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución de la tenencia del inmueble.
• En el caso de existir alguna deuda por servicios o expensas, podrá acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador podrá retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago.
• El pago de valor llave o equivalentes
• La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

6. Es obligatorio para el locador, inscribir el contrato de alquiler en AFIP. Dicha inscripción puede gestionarla el locatario, pero no tiene la obligación.

7. RESOLUCIÓN ANTICIPADA: El locatario puede resolver el contrato de alquiler, luego de transcurridos los seis primeros meses de locación, dando un mes de preaviso y abonando un mes y medio de alquiler si lo resuelve dentro del primer año y de un mes, transcurrido dicho plazo.

En los contratos destinados a vivienda si el locatario avisa fehacientemente con tres meses o más, de anticipación, no deberá pagar ninguna penalidad.

8. El precio del alquiler se actualizará a través de un índice conformado por el Indice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). Este coeficiente de actualización será publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

• CONSERVACIÓN DEL INMUEBLE: Es RESPONSABILIDAD y OBLIGACIÓN del LOCADOR conservar la cosa locada, en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.
• Si el locatario notifica fehacientemente (mail o carta documento) al locador y éste hace silencio o se niega a resolver el problema y tal reparación fuera urgente, el locatario luego de transcurridas 24 horas, puede realizarla por sí, con cargo al locador.
• Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe notificar fehacientemente (mail o carta documento) al locador para que realice las mismas, dentro de un plazo no menor a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación. Cumplido este plazo, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador.
• FRUSTRACION DEL USO Y GOCE DEL INMUEBLE: Si por motivos no imputables al locatario éste se viese impedido de usar o gozar el inmueble, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa.

9. Se crea el Plan de Alquiler Social que busca adoptar medidas para facilitar el acceso a la vivienda digna.

10.  RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS: Se establece la creación de ámbitos de mediación y arbitrajes gratuitos o de bajo costo.

11.  RENOVACIÓN DE CONTRATOS: Para inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) meses finales de la vigencia del contrato, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra, notificando por medio fehaciente, otorgando un plazo máximo de quince (15) días corridos, para acordar una reunión a efectos de convenir la renovación del contrato.
En caso de silencio del locador o ante su negativa a acordar la renovación, estando debidamente notificado el locador, el locatario podrá resolver el contrato de manera anticipada, sin pagar la indemnización correspondiente.